Notar Professor Dr. Jörg W. Britz - Völklingen

Vererben oder Verschenken?

Der Übertragungsvertrag - vorweggenommene Erbfolge -

Jeder, der in seinem Leben ein bisschen was gespart hat, wird sich zwangsläufig irgendwann mit der Frage beschäftigen, was damit nach seinem Tod passieren wird. Diese Frage habe ich im Abschnitt Erbrecht der Infothek behandelt.

Häufig wird aber auch die Frage gestellt, ob man nicht besser schon zu Lebzeiten Teile des Vermögens, vor allem das Hausgrundstück, auf die Kinder (oder auch Enkel, Neffen, Nichten etc.) überschreiben soll. Weil hier meist vorab diejenigen begünstigt werden, die nach dem Tod ohnehin Erben wären, spricht man in der Fachsprache auch von „vorweggenommener Erbfolge“ oder auch, weil das Vermögen noch zu Lebzeiten vertraglich übergeben/übertragen wird, von Übergabe- bzw. Übertragungsvertrag.

Typische Gründe

Es sind unterschiedlichste Motive, die Mandanten im Zusammenhang mit einer vorweggenommenen Erbfolge erfahrungsgemäß bewegen: Die einen drückt die Angst vor der hohen Erbschaftsteuer. Andere wollen einen späteren Streit um das Erbe verhindern. Ein Kind möchte selbst schon in das elterliche Hausanwesen investieren (renovieren, anbauen, aufstocken) und soll abgesichert werden. Oder aber das schwarze Schaf in der Familie soll nach Möglichkeit nicht mehr mit „ins Teil gehen“ können, indem das Haus rechtzeitig vorher anderen Kindern überschrieben wird.

In diese Richtung zielt auch der Versuch, mit einer vorweggenommenen Hausübertragung zu verhindern, dass das Sozialamt später auf das Haus zugreift, falls man zum teuren Pflegefall wird. Gelegentlich geht es auch einfach nur darum, dass "es schon mal gemacht ist".

Ob und welche Motive wirklich Anlass zum Handeln geben, muss letztlich in jedem Einzelfall entschieden werden. Da jeder hier seine eigenen Schwerpunkte setzen wird und darf, kann ein Notar hier allenfalls und immerhin Entscheidungshilfe leisten. Deshalb sollte eine solche Übertragung nicht ohne vorherige persönliche Besprechung beim Notar in Angriff genommen werden.

Der Unterschied: Vererben / Verschenken

Ganz einfach gesprochen: Beim Verschenken wird der Erwerber im Zuge des Vertrages Eigentümer, beim Vererben dagegen bleibt es der bisherige bis zu seinem Tod.

Daraus lässt sich eine erste und die vielleicht wichtigste Entscheidungshilfe ableiten. Vorzeitiges Überschreiben kommt nicht ernstlich in Betracht, wenn man sich eine der folgenden Möglichkeit bis zu seinem Tod erhalten will: sein Haus doch noch an jemand anderes zu verkaufen, zu verschenken oder zu vererben oder es z. B. bei einer Bank zu beleihen.

Oder anders gesagt: Wer für seine Altervorsorge nicht nur im Haus wohnen bleiben, sondern vielleicht auch der Substanz nach noch einmal darauf zurückgreifen (es also insgesamt wieder zu Geld machen) können will, der darf es nicht vorzeitig hergeben!

Ein weiterer banaler, aber doch entscheidender Unterschied ergibt sich daraus, dass eine Erbschaft erst nach dem Tod anfällt. Mit seinem Tod ist der bisherige Eigentümer nicht mehr da. Überschreibt er dagegen vor dem Tod, geht auch sein Leben noch weiter.

Anders als beim Vererben stellt sich also die zusätzliche Frage, ob er z. B. selbst noch im Haus wohnt und wohnen bleiben will oder aber ob er davor geschützt sein will, dass der Erwerber sein vorweggenommenes Erbe schon zu Lebzeiten des Veräußerers weiter verkauft oder durch eigene Schulden unter den Hammer bringt.

In aller Regel erbringt deshalb der Erwerber eines Übertragungsvertrages Gegenleistungen oder Auflagen auch zu Gunsten des bisherigen Eigentümers.

Die Formalien des Übertragungsvertrages

Ist die Entscheidung zu Gunsten einer Übertragung gefallen, muss ein Vertrag hierüber vor dem Notar geschlossen werden. Dies dient dem Schutze der Beteiligten. Die notarielle Beurkundung sorgt für eine Aufklärung durch den dafür speziell ausgebildeten juristischen Experten. Sie schützt die Beteiligten wie bei einem Immobilienkauf auch vor Übereilung.

Niemand läuft Gefahr, auf Herausgabe des Hauses verklagt zu werden, nur weil er es vor'm Weihnachtsbaum jemandem versprochen hat. Verbindlich wird alles erst mit der Unterschrift beim Notar.

Schließlich sorgt der Notar auch dafür, dass der Wille der Beteiligten als Vertragstext in die juristische Fachsprache übersetzt und unter Berücksichtigung der jeweiligen Besonderheiten wie z. B. behördlicher Genehmigungen auch grundbuchlich vollzogen wird.

Auch Eigentümer wird der Erwerber wie beim Immobilienkauf auf Grundlage des Notarvertrages, der hierfür die so genannte Auflassung (Einigung über den Eigentumsübergang) enthält, und mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch (zentral für das Saarland beim Amtsgericht Saarbrücken).

Gegenleistungen / Auflagen in Form von Zahlungen

Häufig erfolgt eine vorweggenommene Hausübergabe nur, wenn sich der Erwerber zu einer Zahlung verpflichtet. Dabei kommen sowohl Zahlungen an den Veräußerer (Eltern) selbst, aber auch Ausgleichszahlungen z.B. an Geschwister in Betracht.

Gesetzliche Vorschriften darüber, wie hoch solche Zahlungen zu sein haben oder wann sie erfolgen müssen, gibt es nicht, auch wenn dies gelegentlich von den Beteiligten vermutet wird. Es kann sie schon deshalb nicht geben, weil der Eigentümer völlig frei darin ist, ob er sein Eigentum überhaupt hergibt. Deshalb ist dies zunächst reine Verhandlungssache innerhalb der Familie.

Werden Zahlungen vereinbart, können diese Zug um Zug geleistet und abgesichert werden wie bei einem echten Kaufvertrag. Einzelheiten hierzu finden Sie in der Infothek im Abschnitt zum Immobilienkauf.

Zahlungen werden aber manchmal auch auf Raten- oder Rentenbasis vereinbart oder mit einem sehr späten Fälligkeitstermin (z.B. erst nach dem Tod).

Weitere Gegenleistungen / vorbehaltene Rechte

Wesentlich vielschichtiger stellen sich weitere Gegenleistungen oder Auflagen dar, die von Fall zu Fall gewünscht werden und die ich hier ohne Anspruch auf Vollständigkeit kurz darstellen will:

1. Wohn- und Mitbenutzungsrecht
Dies ist der klassische „Sitz“ im Haus. Der Veräußerer behält sich das Recht vor, bis zu seinem eigenen Tod unentgeltlich in bestimmten, genau zu bezeichnenden Räumen wohnen zu dürfen. Dabei wird gegebenenfalls unterschieden zwischen den Teilen des Hauses (und Grundstücks), die er alleine nutzt, und denjenigen Teilen, die er gemeinsam mit dem Eigentümer nutzt, meist Keller, Speicher, Garten etc.

2. Nießbrauch
Über das Wohnrecht hinaus geht der Nießbrauch. Er berechtigt zur alleinigen Nutzung des gesamten Anwesens einschließlich des Rechts zur Vermietung. Der Nießbrauch wird deshalb meist gewählt, wenn der Erwerber selbst das Haus (vorerst) gar nicht nutzen will, sei es, weil der Veräußerer selbst es komplett weiter bewohnt oder weil es bereits vermietet ist und der Veräußerer weiterhin die Mietzahlungen beziehen und für alle Kosten aufkommen will.

3. Bedingter Rückübertragungsanspruch
Diese Klausel ist juristisch außerordentlich kompliziert. Sie dient im wesentlichen dazu, den Veräußerer vor einer überraschenden Rechtsfolge zu schützen: Ein Wohnrecht (auch ein Nießbrauch!) schließt rechtlich einen Weiterverkauf durch den Erwerber nicht aus! Trotz des Wohnrechts droht also dem ehemaligen Eigentümer - bildlich gesprochen -, dass er mit dem Haus mitverkauft wird. Dabei bleibt das Wohnrecht zwar uneingeschränkt in Geltung, was den Kreis der Interessenten stark einschränkt. Wenn sich aber trotzdem ein Käufer findet, wohnt der Veräußerer entgegen seiner Erwartung mit Wildfremden unter einem Dach. Zwar kann sich der Erwerber verpflichten, nicht weiterzuverkaufen. Dies nutzt aber nichts gegenüber einem Käufer, der von dieser Verpflichtung nichts wusste.

Zu demselben ungewollten Ergebnis könnte es kommen, wenn der Erwerber das Objekt z.B. für eine Bank belastet und im Falle der Krise die Versteigerung durch die Bank nicht verhindern kann, wenn andere Gläubiger des Erwerbers auf das Haus zugreifen, wenn er in Insolvenz fällt oder auch wenn er es ohne Rücksprache vermietet.

Für alle diese Fälle hat die Vertragspraxis das Hilfsmittel des bedingten Rückübertragungsanspruchs entwickelt, der nach Wahl in einem solchen Fall greifen kann. Dieser Anspruch kann durch eine Vormerkung im Grundbuch abgesichert werden. Kein Käufer kann sich deshalb mehr darauf berufen, er habe nichts davon gewusst.

Genauso setzt sich das vorrangige Recht des ehemaligen Eigentümer auch in der Zwangsversteigerung durch. Letztlich ist also der Veräußerer geschützt davor, dass zu seinen Lebzeiten und gegen seinen Willen das Haus in fremde Hände gelangt.

Rangfolge im Grundbuch

Bei allen vorstehenden Rechten muss auf den Rang im Grundbuch geachtet werden. Nur wenn der Veräußerer insoweit auf dem ersten Rang steht, hat er volle Sicherheit.

Leider funktioniert das häufig nicht, wenn der Erwerber seine Ausgleichszahlungen oder Investitionsvorhaben finanzieren muss. Denn die Bank wird auf einer Grundschuldeintragung meist auf dem ersten Rang, also vor den Rechten des Veräußerers bestehen. Wenn also der Erwerber später die Bank nicht mehr bezahlen kann, wird nicht nur das Haus versteigert, sondern die Rechte werden auch gelöscht.

Beim Wohnrecht oder Nießbrauch heißt dies, dass auch der ehemalige Eigentümer auf der Straße sitzt. Allenfalls erhält er eine Entschädigung aus dem Versteigerungserlös, und auch das nur, wenn mehr als die Bankschulden herausgekommen ist.

4. Verzicht auf Verwendungsersatzansprüche
Gelegentlich hat der Erwerber bereits vorzeitig Geld in das Elternhaus investiert. Falls eine Rückzahlungsvereinbarung getroffen war, kann er, statt eine Gegenleistung in bar zu zahlen, mit seinem Rückzahlungsanspruch aufrechnen. Im Ergebnis erfolgt dann eine Gegenleistung in Form eines Verzichts auf Verwendungsersatzansprüche.

5. Schuldfreistellung
Ebenfalls im Grenzbereich zu den Gegenleistungen in Form von Zahlungen liegt die Schuldfreistellung. Hier geht es um Fälle, in denen z. B. noch Schulden auf dem Haus sind. Statt den Eltern Bargeld zu bezahlen, mit denen diese ihre Schulden auf einen Schlag zurückzahlen könnten, übernimmt der Erwerber die monatlichen Zahlungen an die Bank.

Hier muss man unterscheiden zwischen einer reinen Absprache im Innenverhältnis der Familie und einer solchen im Außenverhältnis zur Bank. Nur letztere führt dazu, dass der ehemalige Eigentümer nicht doch noch von der Bank im Falle der Krise in Anspruch genommen wird.

Allerdings bedarf die Freistellung im Außenverhältnis deshalb auch der Zustimmung durch die Bank und unterliegt zum Teil sehr komplizierten und wenig praktikablen Abwicklungsmodalitäten.

6. Pflegeverpflichtung
Früher war auch die vertragliche Übernahme der Pflege im Alter (Kochen, Wäsche, Hausputz, Körperpflege etc.) üblich. Heute herrscht hier große Zurückhaltung. Zum einen findet eine häusliche Pflege rein faktisch nicht mehr mit derselben Regelmäßigkeit und Selbstverständlichkeit statt.

Auch führt eine gerichtliche Durchsetzung solcher Ansprüche, falls es innerfamiliär freiwillig nicht (mehr) klappt, nur begrenzt zum Erfolg. (Demjenigen, für den erst aufgrund eines Gerichtsurteils vertragsgemäß gekocht wird, wird das Essen kaum schmecken.)

Vor allem dürfen die (nachteiligen) Rechtsfolgen (Kürzungen?) nicht außer Acht gelassen werden, die sich möglicherweise bei Rentenkassen, Pflegeversicherung oder auch beim Sozialamt daraus ergeben können, dass sich ein Familienmitglied vorrangig zur Übernahme der Pflegeleistungen verpflichtet hat.

7. Sonstige Gegenleistungen
Auf eine reine Erwähnung beschränke ich mich bei noch selteneren und auch nicht problemfreien Gegenleistungen wie Vorkaufsrechten oder Freistellung von gesetzlichen Unterhaltspflichten z.B. zugunsten von Geschwistern.

Der gegenständlich beschränkte Pflichtteilsverzicht

Bei einem Testament, mit dem nahe Angehörige ganz enterbt oder doch erheblich benachteiligt werden, können diese ihren Pflichtteil oder eine Aufstockung des tatsächlichen Erbes bis zur Höhe ihres Pflichtteils verlangen. Dasselbe gilt, wenn Schenkungen innerhalb von zehn Jahren vor dem Tod erfolgt sind (mit den Besonderheiten der so genannten Abschmelzung) und sogar ohne jegliche Frist, wenn sich der Veräußerer die umfassende Nutzung vorbehalten hat. Denn solche unentgeltlichen Zuwendungen höhlen das Erbe genauso aus.

Pflichtteilsberechtigt sind (weitere) Kinder und der Ehegatte des Veräußerers, ausnahmsweise auch Enkelkinder oder seine eigenen Eltern.

Das Pflichtteilsrecht schränkt also nicht die Freiheit des Veräußerers ein, zu seinen Lebzeiten mit seinem Vermögen zu machen, was er für richtig hält. Nach seinem Tod kann es aber gewisse Ausgleichsansprüche naher Angehöriger geben. Wenn sich alle einig sind, empfiehlt es sich, diese Ansprüche im Wege eines Verzichts auszuschließen.

Diese Idee verbirgt sich juristisch meist hinter der umgangssprachlichen Formulierung, die „Geschwister unterschreiben mit“. Erhält das eine Kind das Haus, können die Geschwister also in derselben Notarurkunde mitwirken und erklären, dass sie wegen dieser vorgezogenen Übergabe später (nach dem Tod des ersten bzw. zweiten Elternteils) keine Ansprüche mehr geltend machen werden. Juristisch heißt dies „gegenständlich beschränkter Pflichtteilsverzicht“.

Die Beschränkung bezieht sich auf das Haus. Im Hinblick auf das sonstige Vermögen, das den Eltern verbleibt, wird also nicht verzichtet. Meist werden Geschwister diesen Verzicht nur erklären wollen, wenn sie ihrerseits (sofort oder später) ausbezahlt werden oder schon vorher vergleichbare Zuwendungen erhalten haben.

Sind sich alle einig, empfiehlt sich ein solcher (wechselseitiger) Verzicht dringend. Denn er verhindert auch für die Zukunft unselige Streitigkeiten über diese und frühere Zuwendungen, falls der Familienfriede - vielleicht aus ganz anderen Anlässen - später erschüttert wird.

Übertragung auch an das Schwiegerkind?

Ob und wie ein Haus auch auf das Schwiegerkind überschrieben werden sollte, ist eine der schwierigsten Fragen des Übertragungsvertrages. Falls es (z. B. wegen eines eigenen finanziellen Engagements des Schwiegerkindes) gewünscht ist, empfiehlt es sich meist, zunächst auf das eigene Kind zu übertragen, das dann im zweiten Schritt eine Hälfte (oder auch eine andere Quote) weiter überschreibt.

Beide Vorgänge können sogar zeitgleich erfolgen, sollten aber in zwei Urkunden getrennt werden, wenn und weil dies auch typischerweise den wahren Vorstellungen aller Beteiligten entspricht. Diese Aufteilung in zwei Urkunden führt jedenfalls in aller Regel zu passenderen Rechtsfolgen, falls es zu einer Scheidung der Erwerber kommt, und stellt meist die schenkungsteuerlich günstigere Gestaltung dar.

Das Finanzamt

Für Geschenke fällt grundsätzlich dieselbe (Schenkung-)Steuer an wie für eine Erbschaft (Erbschaftsteuer). Die Steuerklassen und Freibeträge habe ich im Bereich Erbrecht der Infothek dargestellt.

Erstaunlicherweise kann das Verschenken dennoch günstiger sein als das Vererben erst nach dem Tod. Einerseits führen z.B. Ausgleichszahlungen zu einer Minderung des Schenkwerts. Auch Wohnrecht und Nießbrauch können Steuererleichterungen bringen. Weiterhin können Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Wer also mehr hat, als er noch zum Leben braucht, und mehr, als seine künftigen Erben steuerfrei bekommen können, sollte frühzeitig mit Schenkungen anfangen, um möglichst mehrfach die Zehnjahresfristen auszunutzen.

Schließlich: Was heute geschenkt und nach den heutigen Steuervorschriften bewertet ist, kann grundsätzlich von künftigen Gesetzesänderungen nicht mehr betroffen sein. Außerdem Vorsicht: Unter Umständen treten unerwartete Steuerfolgen bei der Einkommensteuer ein (z.B. private Veräußerungsgewinne, Entnahmegewinne, Verlust von Abschreibungsmöglichkeiten, Aufdeckung von Buchwerten etc.). Deshalb empfiehlt sich regelmäßig, den Steuerberater in die Planung einzubeziehen.

Rechtzeitig Verschenken aus Angst vor dem Sozialamt?
Gemäß § 528 BGB können unentgeltliche Zuwendungen innerhalb von zehn Jahren zurückverlangt werden, wenn man selbst in Not gerät (Sozialhilfe beanspruchen muss), so dass im Ergebnis der Beschenkte für den Unterhalt bis zum Wert des Geschenks aufkommen muss. Dieser Anspruch kann auch vom Sozialhilfeträger geltend gemacht werden. Dies mag für manche Anlass sein, ihr Vermögen aus Angst vor dem Sozialamt rechtzeitig vorher zu überschreiben.

Ich gebe jedoch zu bedenken: Das Sozialamt sind letztlich wir alle selbst mit unseren Steuerzahlungen. Je großzügiger hier durch Übertragungen zu Lasten des Sozialamtes gespart werden kann, um so teurer zahlen wir alle selbst dies mit unseren Steuern mit.

Im übrigen sollte sich jeder reiflich überlegen, ob er wirklich sein Vermögen verschenken will, um sich bewusst für die Schwelle des Pflegeheims arm zu machen. Schließlich sparen wir doch unser Leben lang in erster Linie als Notgroschen fürs eigene Alter. Ich habe große Sorge, dass in künftigen Jahren auf Kosten des Sozialamtes nur noch solche Heimplätze bezahlt werden, die niemand freiwillig ausgewählt hätte. Wer dann noch sein nicht mehr selbst benötigtes Haus in eigener Regie verkaufen kann, wird darüber vielleicht heilfroh sein. Denn er kann sich einen angemesseneren Heimplatz leisten als den vom Sozialamt spendierten.

Die Angst vor dem Sozialamt kann also mit Fug und Recht auch als Argument dafür gelten, das Vermögen zusammen zu halten und nicht voreilig Kindern zu überschreiben. Was am Ende dann noch übrig bleiben mag, mögen gerne die Kinder erhalten.

Alternative Wohnungseigentum

Wer nicht gleich das gesamte Haus überschreiben und sich mit einem Wohnrecht begnügen will, könnte auch sein Haus in Eigentumswohnungen aufteilen.

Dadurch entsteht aber zusätzlicher Aufwand, insbesondere für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde anhand aktueller Baupläne.

Im übrigen muss man sich darüber im Klaren sein: Es gibt zwar den Vorteil für den Veräußerer, dass er echtes Eigentum an seiner selbst genutzten Wohnung behält, mit allem, was zum Eigentum dazugehört.

Dem steht jedoch der Nachteil gegenüber, dass z. B. durch Verkauf oder Versteigerung einer der Wohnungen vielleicht für immer völlig fremde Parteien Eigentümer im selben Haus werden und Entscheidungen wie der neue Anstrich plötzlich nur noch durch förmliche Eigentümerversammlungen wie bei einem Wohnungshochhaus getroffen werden können.