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Der Leistungsaustausch – Besitzübergang mit Zahlung
Mit einer Immobilie kann man regelmäßig genau wie mit einem wertentsprechenden Geldbetrag
wirtschaften: Die erste bringt Mieteinnahmen oder erspart bei Eigennutzung die Zahlung für eine
Mietwohnung, der andere bringt Zinsen oder kann zur Schuldentilgung verwandt werden.
Deshalb schlagen Notare regelmäßig vor, dass der Käufer ab demjenigen Zeitpunkt
die Immobilie nutzen darf (Schlüsselübergabe), ab dem auch der Verkäufer sein Geld
bekommen hat. Juristisch spricht man vom Besitzübergang, weil Besitz
die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit bedeutet.
Gelegentlich wird insoweit auch vom wirtschaftlichen Eigentum gesprochen,
weil mit Besitzübergang und Zahlung der wirtschaftlich wichtige Leistungsaustausch erfolgt.
Ab diesem Zeitpunkt soll der Käufer umgekehrt auch für die mit der Immobilie verbunden
Kosten (Verbrauchskosten, Grundsteuer, Versicherungsprämien etc.) aufkommen und
die Gefahr tragen, dass etwas kaputt geht.
Steht das Objekt leer, so dass der Verkäufer ohnehin keine Miete mehr erzielt oder spart,
kommt auch eine vorzeitige Übergabe, z.B. zu Renovierungszwecken,
in Betracht. Dies ist aber für beide nicht frei von Risiken. Die Einzelheiten sollten im
Vertrag vernünftig geregelt werden.
Bewohnt der Verkäufer das Objekt noch selbst, das der Käufer aber zur Eigennutzung erwerben will,
kann dem Käufer die Zahlung regelmäßig nur abverlangt werden, wenn der Verkäufer
vorher räumt und der Käufer sich davon überzeugen konnte.
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